長野県全域 投資用不動産 事業不動産 任意売却
電話でのお問い合わせは026-217-5153
（社）全日本任意売却支援協会正会員
長野県全域 任意売却安心サポート
園原会計事務所不動産部
経営革新支援認定機関
〒380-0802 長野県長野市上松５-９-1
成功事例11access
| １１、伊那市の築２３年の中古賃貸アパートの任意売却に成功→１３００万円の借入金を一括返済する。 |
平成２年に建設
借入金残額１３００万円
家賃収入２１０万円
テレビドアホンやオートロックキーに代えたり、収納スペースを修繕してクローゼットを取り付けたりすべく改修工事をしても、周囲には多数の１ＤＫのアパートがあり、しかも空き室が目立ってきている為に、競争力は回復しない点、今後保有していても固定資産税や修繕費がかかるだけである点、等を考えて、オーナーに任意売却を勧めました。
任意売却のポイント
① 現状のままで入居者が入っている状況のままで売却する
② なるべくペット可等にしてもいいので、入居者を入れて空き室をすくなくする。
③ 清掃をきちんとして、雲の巣は取り、ポストのチラシ等は常に処分する見た目をよくする。
④ 建物を取り壊して、更地にして土地を明け渡すという方法での売却はしない。
⑤ 錆びた手すり等は、オーナー自らペンキ塗り等をしてもらい、費用のかからないようなかたちで見た目をよくする工夫をしてもらう。
⑥ 入居者に協力をいただき、外にタイヤやビール瓶の空きケースやゴミ等を置かないようにして頂く。
以上の６点をアドバイスいたしまして任意売却にとりかかりました。
価格の査定をしたところが、建物の固定資産税の評価額は一棟３５０万円であり、敷地の路線価格から算定した土地の評価額は１０００万円だったので１３５０万円の売却価格を設定いたしました。
現状のままでの売却を進めた結果、１３００万円で買い手が見つかりまして、金融機関との話し合いも付き、抵当権を抹消してもらえて、任意売却が成功致しました。そして全額１３００借入金の返済を致しました。
古い小さな賃貸アパートでも、家賃が２１０万円入るという事で１３００万円の投資だと利回りは、２１０万円÷１３００万円=0.１６１→１．６１割という事で利回り的に良いということと、１３００万円と手ごろであった為に買い手が見つかったのです。やはり、投資家は利回りを見ているのです。
購入した方は近所の方でして、息子と父親と共有名義で購入致しました。購入した理由は、空き室の一部を使って、父親の書斎件居間して、三人の孫がそろそろ自分の独立した部屋が欲しいという事で、空き室を子供部屋に使うという事で購入したようです。
１３００万円は銀行から借りて借入期間１５年返済で、利息は２．３％
利息の返済が月額約２５０００円元金の返済が７２０００円約月額１０万円の返済ですが、年間２１０万円の家賃が入るので、十分返済して入れるとの事で、２１０万円の家賃収入から借入金と利息と固定資産税を引いた残額を修繕費にまわして、競争力をつけて借入金と利息と固定資産税
だけは確実に出来れば良いとの事でした。
安い金額の１Ｋのアパートは近所の地続きの人にとって魅力のある物件です。
 |
