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成功事例7access
| ７、松本市で築３３年の中古賃貸マンションの任意売却に成功→６０００万円借入金の一括返済し、任意売却に成功する。 |
借入金が今だ６０００万円ありまして、築年数が大変古くなり空き室が多くなり困ったオーナーから相談を受けました。
昭和５３年に建設
借入金残額５０００万円
家賃収入１３００万円
借入金が多くて、修繕費がかさみ、かつ、鳩が多数屋根に飛んできては、糞をまったり、ベランダを糞だらけにしたり、ツバメが天井に巣をつくったりして、大変でした。鳩の駆除もしなければならず、階段やベランダの手すりも鳩やツバメの糞だらけであり、大変な外回りの外壁のお色直しをしなければならない状況であり、賃貸マンションの経営は大変赤字であり、もはや任意売却しかないと判断して、任意売却を進めました。
任意売却のポイント
①現状のままで入居者が入っている状況のままで売却する
なるべくペット可等にしてもいいので、入居者を入れて空き室をすくなくする。
②清掃をきちんとして、雲の巣は取り、ポストのチラシ等は常に処分する見た目をよくする。
③ 建物を取り壊して、更地にして土地を明け渡すという方法での売却はしない。
④錆びた手すり等は、オーナー自らペンキ塗り等をしてもらい、費用のかからないようなかたちで見た目をよくする工夫をしてもらう。
④ 居者に協力をいただき、外にタイヤやビール瓶の空きケースやゴミを置かないようにして頂く。
以上の５点をアドバイスいたしまして任意売却にとりかかりました。
価格の査定をしたところが、建物の固定資産税の評価額は１８００万であり、敷地の路線価格から算定した土地の評価額は４５００万円だったので、６３００万円の売却価格を設定いたしました。
現状のままでの売却を進めた結果、６３００万円で買い手が見つかりまして、金融機関との話し合いも付き、抵当権を抹消してもらえて、任意売却が成功致しました。
古い賃貸マンションでも、家賃が１２００万円入るという事で６３００万円の投資だと利回りは、１２００万円÷６３００万円=0.１９→１．９割という事で利回り的に良いということで買い手が見つかったのです。
投資家は利回りを見ているのです。
任意売却をした結果、オーナーは借入金を全額返済出来ました。
問題は、譲渡税がかかるかどうかでした。
土地建物とも会社所有であったので、借地権の問題がなくて、大幅な繰越欠損金がありまして、七年間の繰越欠損金が３６００万円ありましたので、税金はかかりませんでした。
建物の帳簿価格１８００万円
土地の帳簿価格１０００万円
計２８００万円
譲渡金額６３００万円－土地建物の帳簿価格２８００万円
＝譲渡益３５００万円
譲渡益３５００万円－繰越欠損金３６００万円＝損失金△１００万円
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